Planificación a largo plazo: anexión de tierras

Como ciudad, nos ha faltado una reflexión estratégica a largo plazo, desde el agua hasta los ingresos y la planificación económica. Si bien nuestro enfoque táctico debe seguir estando en la generación inmediata de ingresos y la reforma de la ciudad, el consejo y la ciudad también deben reservar espacio para la planificación estratégica. Mi objetivo es describir la anexión propuesta de Madrone Knoll/Meadowood como fase I, y el área al sur de nuestros límites actuales a lo largo de la carretera 29 en fases posteriores, centrándome en impulsar la base de ingresos de Santa Helena, mejorar los servicios públicos y fomentar el desarrollo sostenible. Se espera que la anexión produzca importantes beneficios financieros a través del aumento de los impuestos a la propiedad, el impuesto a la ocupación temporal (TOT) de Meadowood Resort y las oportunidades en el turismo y la agricultura. Sin embargo, el plan también requiere una planificación cuidadosa, la colaboración con el condado de Napa, LAFCo y una importante inversión inicial. Para la Fase I, Meadow Wood Resort y Madrone Knoll, una ventaja clave de esta anexión es que tanto Meadowood Resort como Madrone Knoll firmaron previamente acuerdos según la Resolución N.° 483, obligándolos a no oponerse a la anexión. Este acuerdo supone un importante impulso a los esfuerzos de la ciudad y aumenta la probabilidad de que la anexión tenga éxito. Repasemos en detalle lo que implica el proceso de anexión, sus costos, obstáculos, ventajas y plazos.

​

Objetivos clave:

​

1. Ampliar los flujos de ingresos de la ciudad: aumentar la base impositiva sobre la propiedad, captar el TOT y promover el crecimiento comercial controlado.

2. Mejorar los servicios de la ciudad: ampliar la seguridad pública, la infraestructura y los servicios públicos a las áreas recientemente anexadas.

3. Fomentar el desarrollo económico sostenible: equilibrar el crecimiento con la preservación del carácter y los recursos ambientales de St. Helena.

4. Interactuar con los residentes: garantizar un amplio apoyo comunitario y la aceptación de los residentes de las áreas anexadas a través de la divulgación y la gobernanza transparente.

​

​Propuesta de la Fase I para anexar Meadowood y Madrone Knoll

La ciudad de St. Helena debería proponer la anexión estratégica de las áreas de Meadowood Resort y Madrone Knoll. Esta anexión tiene como objetivo aumentar significativamente la base de ingresos de St. Helena, mejorar los servicios públicos y fomentar el crecimiento económico sostenible, en particular mediante el aumento de los impuestos a la propiedad y los ingresos del Impuesto a la ocupación transitoria (TOT) de Meadowood Resort. Esta propuesta detalla el proceso, los pasos necesarios, los beneficios financieros y las ampliaciones de infraestructura necesarias para que esta anexión sea un éxito.

I. Objetivos y beneficios de la anexión

​

1. Aumentar la base de ingresos

​

Se espera que la anexión de Meadowood y Madrone Knoll genere entre $9,485 millones y $10,985 millones anuales en impuestos a la propiedad, TOT e impuestos a las ventas combinados. Estos ingresos proporcionarán los fondos necesarios para expandir los servicios de la ciudad, mejorar la infraestructura y garantizar la sostenibilidad financiera a largo plazo de St. Helena.

​

1. Ingresos por impuestos a la propiedad: $600,000 a $900,000 anuales (después de la división 80/20 condado/ciudad probable en cualquier acuerdo). Estos serían los ingresos que las ciudades se llevarían a casa.

2. Impuesto a la ocupación transitoria (TOT): $6,11 millones anuales de Meadowood Resort.

3. Ingresos por impuestos a las ventas: $375,000 anuales de los gastos de los visitantes en establecimientos locales.

​

2. Ampliar los servicios públicos

​

La anexión requerirá la ampliación de servicios vitales de la ciudad, como:

​

• Sistemas de agua y alcantarillado. Ya proporcionamos agua, lo que reduce significativamente nuestra inversión.

• Seguridad pública (servicios de policía y bomberos).

• Mejoras de infraestructura, incluido el mantenimiento de carreteras y los servicios de transporte.

​

3. Promover el desarrollo sostenible

​

Esta propuesta garantizará que las áreas anexas se desarrollen de acuerdo con el compromiso de Santa Elena con el encanto rural y el crecimiento sostenible. Las normas de zonificación garantizarán un desarrollo ecológico de baja densidad, con un enfoque en la preservación de las tierras agrícolas y el fomento de la actividad económica impulsada por el turismo.

​

4. Involucrar a la comunidad

​

La ciudad priorizará la participación de los residentes de las áreas anexadas a través de una comunicación transparente, reuniones públicas y la formación de un Consejo Asesor de Ciudadanos para garantizar que sus inquietudes y voces se escuchen durante todo el proceso de anexión.

II. Marco jurídico y procesal de la anexión​​

​

La anexión en California se rige por la Ley de Reorganización del Gobierno Local Cortese-Knox-Hertzberg de 2000, que describe los pasos necesarios para cambiar los límites de la ciudad. La anexión de Meadowood y Madrone Knoll requerirá la cooperación entre St. Helena, el condado de Napa y la Comisión de Formación de Agencias Locales (LAFCo). Los siguientes pasos y requisitos guiarán el proceso de anexión.
​

1.  Acuerdos de Agua Preexistentes bajo la Resolución N° 483
​

Una ventaja significativa en este esfuerzo de anexión son los acuerdos preexistentes bajo la Resolución #483. Desde el 12 de septiembre de 1961 hasta el 28 de julio de 1964, los propietarios fuera de los límites de la ciudad que buscaban servicios de agua debían firmar acuerdos para no oponerse a la anexión. Meadowood Resort y Madrone Knoll firmaron dichos acuerdos, lo que los obliga legalmente a apoyar y no oponerse a la anexión.

Este pacto histórico significa que estas propiedades de alto valor ya están alineadas con los planes de crecimiento de la ciudad, lo que reduce significativamente la oposición durante el proceso de revisión de LAFCo. Esto le da a la ciudad una gran ventaja para facilitar un proceso de anexión fluido y acelerado.

2. Proceso de solicitud de LAFCo

​

La Comisión de Formación de Agencias Locales (LAFCo) desempeña un papel central en la supervisión del proceso de anexión. Santa Helena deberá presentar una solicitud detallada a LAFCo que incluya:

​

• Mapas y descripciones de las áreas anexadas propuestas.

• Estudios de impacto económico, social y ambiental.

• Planes de servicios, que detallen cómo la ciudad pretende proporcionar servicios públicos esenciales a Meadowood y Madrone Knoll.

​
La revisión de LAFCo se centrará en varios factores clave, entre ellos:

​

• La capacidad de la ciudad para proporcionar servicios adecuados, como agua, alcantarillado y seguridad pública.

• Evitar la expansión urbana y preservar las tierras agrícolas.

• Conformidad entre los planes de la ciudad y el condado y las prioridades regionales más amplias.

​

3. Acuerdo sobre impuestos a la propiedad con el condado de Napa
​

Uno de los pasos más difíciles en el proceso de anexión será la negociación de un acuerdo de intercambio de impuestos a la propiedad con el condado de Napa. Este acuerdo determina cómo se compartirán los impuestos a la propiedad entre la ciudad y el condado después de que se finalice la anexión.

​

La Ley Cortese-Knox-Hertzberg exige esta negociación, que puede implicar discusiones sobre la proporción de la distribución de los impuestos a la propiedad. En algunos casos, los condados y las ciudades acuerdan compartir los impuestos en una proporción de 80 % condado/20 % ciudad, aunque otras proporciones son posibles según el acuerdo.

​

St. Helena deberá trabajar en estrecha colaboración con el condado de Napa para llegar a un acuerdo de distribución de impuestos equitativo que permita a la ciudad beneficiarse de los impuestos a la propiedad generados en el área anexada y al mismo tiempo compensar al condado por su pérdida de ingresos.
​

​

4. Informe de Impacto Ambiental (EIR)
​

Se requiere un Informe de Impacto Ambiental (EIR) para evaluar los posibles impactos ambientales de la anexión y cualquier desarrollo futuro. Este informe evaluará:

​

• Los efectos de la expansión de la infraestructura (agua, alcantarillado, caminos) en el medio ambiente.

• El impacto potencial en la vida silvestre y los ecosistemas locales.

• Cómo se alinea el desarrollo con los objetivos de sostenibilidad de la ciudad.

​

La ciudad debe asegurarse de que la anexión cumpla con las regulaciones ambientales estatales y locales, mitigando cualquier impacto negativo asociado con el crecimiento en el área.
​

​

III. Expansión de la infraestructura

​

La anexión de Meadowood y Madrone Knoll requerirá importantes inversiones en infraestructura para garantizar que las nuevas áreas se integren plenamente a la red de servicios de Santa Elena. Los costos estimados son los siguientes:

​

1. Servicios de agua y alcantarillado

​

Ya se cuenta con agua potable. Es fundamental ampliar la infraestructura de alcantarillado para abastecer a Meadowood Resort y Madrone Knoll, en particular dada la alta densidad de alojamientos y propiedades de lujo en estas áreas.

​

Estimación de costos: $1.5 millones a $5 millones.

​

2. Servicios de seguridad pública

​

Para brindar protección adecuada contra incendios y policía, Santa Elena deberá ampliar sus servicios de seguridad pública para cubrir las áreas anexas. Esto incluye contratar personal adicional, comprar nuevos equipos y ampliar las estaciones de bomberos y policía si es necesario. La superficie actual de la ciudad para bomberos y policía podría considerarse adecuada con un aumento marginal de los costos, uno de los beneficios de aprovechar la economía de escala de la ciudad.

​

Estimación de costos: $150 mil a $2 millones.

​

3. Carreteras y transporte

​

También será necesario realizar mejoras en las carreteras y ampliar el transporte público para garantizar un fácil acceso hacia y desde Meadowood Resort y las áreas circundantes. Esto incluye la ampliación de las carreteras, la mejora de los enlaces de transporte público y el mantenimiento de la estética rural en el diseño de las carreteras, según se determine.

​

Estimación de costos: $200,000 a $1 millón.

​

4. Defensa del gobierno

​

La anexión de Meadowood a la ciudad de St. Helena es un proceso complejo que requiere una planificación cuidadosa y el cumplimiento de las regulaciones de la Comisión de Formación de Agencias Locales (LAFCo). Contratar a un consultor con amplia experiencia en los procedimientos de LAFCo y las anexiones a la ciudad es crucial para garantizar que el proceso se lleve a cabo de manera fluida y eficiente. Dicha experiencia ayudará a sortear los desafíos regulatorios, involucrar a las partes interesadas de manera efectiva y alinear la anexión con los objetivos a largo plazo del ayuntamiento y, en última instancia, aumentar nuestras probabilidades de éxito. Este nivel de orientación profesional es esencial para salvaguardar los intereses de St. Helena y garantizar que la anexión traiga resultados positivos tanto para Meadowood como para la ciudad.

​

Estimación de costos: $50 mil a $450 mil

​

​

IV. Análisis financiero y opciones de financiación

​

1. Análisis costo-beneficio

​

El costo total estimado de la anexión (administrativo, legal, infraestructura) oscila entre $2,43 millones y $9,03 millones. Sin embargo, con proyecciones de ingresos anuales de $7,085 millones a $7,385 millones, se espera que la recuperación de la inversión se produzca en un plazo de 14 meses en el peor de los casos.

Esto incluye:

​

• Impuesto sobre la propiedad: $600 000 a $900 000 anuales (después de la división 80/20 con el condado).

• Impuesto sobre ocupación transitoria (TOT): $6,11 millones anuales de Meadowood Resort.

• Impuesto sobre las ventas: $375 000 anuales de actividades relacionadas con el turismo.​

​

2. Opciones de financiación

​

Para financiar los costos iniciales de la anexión, la ciudad puede explorar una variedad de fuentes de financiamiento:

​

Subvenciones: se pueden solicitar subvenciones estatales y federales para infraestructura para apoyar proyectos de agua, alcantarillado y transporte.

Tarifas de impacto del desarrollo: cualquier desarrollo futuro en el área anexada debe incluir tarifas de impacto para ayudar a cubrir los costos de expansión de la infraestructura.

Asociaciones público-privadas: colaboración con Meadowood Resort y otras empresas de alto valor en el área para compartir los costos de la ampliación de los servicios y la infraestructura.

Financiado por la ciudad: aprobar un plan de ingresos equilibrado para compartir la carga y asignar entre 500.000 y 2 millones por año para financiar el esfuerzo.

​

O una combinación de cualquiera de los elementos enumerados.

​

V. Participación comunitaria y gobernanza

​

1. Difusión pública y consulta

​

Para conseguir un amplio apoyo es fundamental interactuar con los residentes de las zonas anexadas. La ciudad llevará a cabo una serie de reuniones públicas, campañas informativas y encuestas para abordar las inquietudes sobre los impuestos a la propiedad, los niveles de servicio y los posibles cambios en la infraestructura.

Una inquietud específica podría ser la integración de los residentes que actualmente utilizan sistemas sépticos en el sistema de alcantarillado de la ciudad. Para aliviar estas inquietudes, se informará a los residentes que la integración con el sistema de alcantarillado solo se activará en el caso de nuevos desarrollos o en caso de una falla del sistema séptico.

​

2. Consejo Consultivo de Ciudadanos

​

Para garantizar la transparencia y la rendición de cuentas en todo momento, se creará un Consejo Consultivo de Ciudadanos, que permitirá a los residentes de las zonas anexadas tener una voz directa en la toma de decisiones locales. Esto ayudará a abordar las preocupaciones sobre cómo se gastan los ingresos fiscales y la calidad de los servicios prestados.​

​

VI. Estrategia de Desarrollo Sostenible

​

1. Zonificación y uso del suelo

​

Se aplicarán estrictas normas de zonificación para garantizar que el desarrollo futuro se ajuste al compromiso de Santa Helena con el crecimiento sostenible. Los nuevos desarrollos en Meadowood y Madrone Knoll deben priorizar:

​

• La preservación agrícola y el apoyo a las bodegas locales.

• Negocios relacionados con el turismo de baja densidad, como hoteles boutique y alojamientos ecológicos.

• Prácticas respetuosas con el medio ambiente, incluida la conservación del agua y el uso de energía renovable.

​

​
2. Apoyo a la agricultura local

​

​
La anexión brindará la oportunidad de apoyar a las bodegas y empresas agrícolas locales a través de:

​

• Incentivos fiscales para prácticas agrícolas sostenibles.

• Campañas de marketing para promover el enoturismo, reforzando el estatus de la zona como destino de alto nivel para los visitantes.

​

​
VII. Cronograma y próximos pasos

​

​
Los siguientes pasos describen los hitos clave para la anexión de Meadowood y Madrone Knoll:
​​

​

Discusiones preliminares y planificación (0-3 meses):
​​

​

• Llevar a cabo conversaciones con el condado de Napa y LAFCo para delinear el proceso de anexión.

• Comenzar las iniciativas de divulgación pública para informar a los residentes y las partes interesadas.
  ​​

​

Presentación de solicitud de LAFCo (3-6 meses):
​​

• Completar los estudios requeridos (EIR, evaluaciones financieras).

• Presentar la solicitud formal de anexión a LAFCo.

​​

​

Negociaciones sobre impuestos a la propiedad con el condado de Napa (6 a 9 meses):
​​

Finalizar un acuerdo de reparto de impuestos entre Santa Helena y el condado de Napa.
​​

​

Revisión y audiencias públicas de LAFCo (9 a 12 meses):

​

LAFCo revisa la propuesta y lleva a cabo audiencias públicas para recibir comentarios de la comunidad.
​

​

Aprobación final e implementación (12-15 meses):​​

​

Una vez que LAFCo lo apruebe, se iniciarán las ampliaciones de infraestructura e integrarán las áreas anexas a la red de servicios de la ciudad.
​

​

Un futuro más brillante
​

​

La anexión de Meadowood Resort y Madrone Knoll representa una oportunidad estratégica para que St. Helena mejore su base de ingresos, amplíe los servicios públicos y promueva el desarrollo sostenible. Con el beneficio adicional de los acuerdos preexistentes en virtud de la Resolución n.° 483, que obligan a estas propiedades a no oponerse a la anexión, la ciudad está en una posición sólida para garantizar el éxito de esta anexión. Los ingresos anuales esperados de $7,085 millones a $7,385 millones proporcionan una base financiera sólida para el futuro de la ciudad, lo que hace de esta anexión un elemento clave en la estrategia de crecimiento a largo plazo de St. Helena.
​