Un plan de ingresos basado en el sacrificio compartido

Cada vez es más evidente que, para mantener y mejorar la calidad de vida que todos apreciamos en nuestra comunidad, la ciudad debe unirse y respaldar soluciones que nos permitan generar ingresos adicionales que equilibren el crecimiento con la preservación de nuestra calidad de vida y, al mismo tiempo, impulsen un compromiso más fuerte con la gobernanza de nuestras operaciones actuales en la ciudad.

En nuestro compromiso de mantener y mejorar la calidad de vida que todos apreciamos en nuestra comunidad, enfrentamos el desafío de generar entre $6,5 y $10 millones adicionales en ingresos (según varios cálculos y pronósticos). En lugar de imponer impuestos severos en una sola área que nos dejen más vulnerables a los eventos macroeconómicos, propongo un enfoque equilibrado y equitativo centrado en el sacrificio compartido y los beneficios mutuos. Al utilizar múltiples áreas distintas disponibles para el gobierno, podemos reducir el riesgo de que eventos futuros inesperados interrumpan los servicios para un futuro financiero más resistente. No necesitamos sacrificar nuestra forma de vida para poner a nuestra ciudad en un camino financiero sólido. 

Por qué es importante compartir la carga

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1.  Equidad y justicia: Al distribuir la carga fiscal entre múltiples distritos electorales y el propio gobierno de la ciudad, garantizamos que ninguna de las partes interesadas cargue con el peso de los ajustes financieros de manera indebida. Este enfoque promueve un sentido de equidad y solidaridad comunitaria.

2.  Estabilidad y previsibilidad: Al diversificar nuestras fuentes de ingresos, se minimiza el riesgo de interrupciones significativas en cualquier sector, lo que proporciona una financiación más estable y predecible para los servicios esenciales.

3.  Beneficios comunitarios integrales: Los ingresos adicionales se asignarán a servicios públicos vitales, mejoras de infraestructura y proyectos de desarrollo comunitario que beneficien a todos los residentes, creando una Santa Helena más fuerte y resiliente.

Áreas clave de contribución ​

1.  Transformación del gobierno de la ciudad: Entre 2014 y 2024, la ciudad duplicó su personal (93,5 ETP) mientras que el número de residentes se redujo en más de 1000 residentes. Es cierto que la ciudad ahora emplea a unos 26 bomberos a tiempo parcial y completo. Sin embargo, se trata de un aumento significativo para una ciudad de nuestro tamaño... especialmente porque nuestra población no ha crecido en proporción. En consecuencia, creo que podemos apuntar a una reducción conservadora del 5% en el presupuesto general ($1 millón) a través de una dotación de personal más eficiente y mejoras operativas. Estas son algunas de las medidas que implementaría y apoyaría con este fin:

• Identificar roles redundantes y oportunidades de capacitación cruzada y consolidar roles, en todos los niveles, incluidos nuestros puestos de alta dirección. Para lograr esto, debemos realizar una revisión exhaustiva de todos los departamentos de la ciudad.

• Identificar tareas rutinarias que podrían automatizarse, mejorar la prestación de servicios y reducir la necesidad de mano de obra manual mediante la implementación de más soluciones tecnológicas.

• Reducir/reequilibrar nuestra fuerza laboral evitando despidos ofreciendo paquetes de jubilación anticipada a los empleados elegibles.

• Continuar subcontratando funciones no esenciales, como mantenimiento de parques, procesamiento de nóminas y mantenimiento de instalaciones a proveedores de servicios especializados cuando tenga sentido.

• Ser abiertos y explorar posibles ahorros dentro de nuestras unidades de policía* y bomberos.

​ 2. Impuesto a las parcelas para proteger la biblioteca: un modesto impuesto a las parcelas de $285 aportará 1,1 millones y seguirá siendo manejable. Esto garantiza directamente que la biblioteca, considerada por muchos como el alma de la ciudad, esté protegida para siempre por un fondo que no se puede utilizar para nada que no sea el negocio de la biblioteca.

3. Contribuciones de empresas locales: pequeños incrementos del 0,25 % tanto en el impuesto a las ventas como en el impuesto a la licencia comercial que permitirán a nuestras prósperas empresas locales contribuir a la comunidad que apoya y, al mismo tiempo, reconocer los riesgos financieros inherentes que asumen los dueños de negocios. En conjunto, esto generará 1,9 millones.

4. Turismo y hospitalidad: un ajuste del 1 % en el TOT aprovechará $450 mil en los beneficios económicos de nuestros visitantes. Lo pagarán los visitantes que se alojen en hoteles, moteles y alquileres a corto plazo.

5. Ajuste en nuestras tasas de impuesto de transferencia: La actual iniciativa de votación del impuesto de transferencia enfrenta vientos en contra debido en parte a su impacto desproporcionado en un grupo demográfico de nuestra ciudad. Sin embargo, qué pasaría si se hiciera menos oneroso para las familias de clase trabajadora y la carga se trasladara y redujera para todos los propietarios independientemente de su posición socioeconómica? Si el impuesto de transferencia se ajustara al 0.5% en las ventas de propiedades superiores a $2 millones, al 1% en las ventas superiores a $5 millones, aún generaríamos $2.5 millones adicionales/año, al mismo tiempo que reduciríamos el impacto en nuestras familias de clase media. Para lograr esto, modificaríamos, suponiendo que el impuesto de transferencia actual se apruebe en noviembre, la legislación sobre impuestos de transferencia existente para incorporar estas nuevas tasas, que entrarán en vigencia a principios del próximo año fiscal.

6. Licencias de alquiler a corto plazo: Actualmente tenemos 25 licencias según nuestra ordenanza de alquiler a corto plazo de 2012. A pesar de las preocupaciones de las comunidades, estos alquileres a corto plazo han cumplido con las reglas y han tenido pocas quejas de la comunidad. Tenemos una lista de espera de 71 viviendas para alquileres a corto plazo en la actualidad; podemos suponer que muchos, si no todos, son actualmente alquileres mensuales con estadías muy cortas. Básicamente, son alquileres a corto plazo en espíritu y no aportan nada a nuestra ciudad fuera de más turistas. Deberíamos tomar las tarifas de licencia y el TOT. Otra ventaja es que nuestra ordenanza es muy estricta y se puede hacer más estricta. Pierdes tu licencia si los vecinos tienen quejas legítimas. Al aumentar el número de licencias de alquiler a corto plazo de 25 a 50, podríamos ver un aumento inmediato en los ingresos de TOT de $350,000.

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​ Ingresos totales generados: 7.3 millones ​

Beneficios para todos ​

​Esta propuesta no solo se trata de aumentar los ingresos; se trata de invertir en el futuro de Santa Elena a través de un enfoque justo y equilibrado de la gobernanza fiscal. Creo en la fuerza de nuestra comunidad y en nuestra capacidad colectiva para contribuir a su prosperidad. Si bien todos veremos áreas en este plan que no nos gustan, es fundamental que todos sintamos que todos tienen un interés y que ningún grupo demográfico está siendo sobrecargado indebidamente. Juntos, a través del sacrificio compartido y el apoyo mutuo, podemos lograr nuestras metas y continuar construyendo un futuro brillante para todos. Propongo que estas medidas se agrupen para la votación mayoritaria (fuera del STR, que puede promulgarse por acuerdo del consejo) y los impuestos a las parcelas, ya que requieren una mayoría de dos tercios de los votos.

Aún en investigación: Impuesto a las parcelas por vacancia ​

Hay un viejo dicho en la industria privada que dice que las empresas siempre financian lo que realmente creen. Si no hay financiación, son solo palabras en el viento. Lo mismo se puede transferir al gobierno. ¿En qué creemos? He escuchado, y lo creo, que queremos que los residentes a tiempo completo, las familias, formen parte del tejido de nuestra ciudad. La creciente preocupación por las segundas residencias que quedan vacías es una preocupación real para la comunidad y se estima que el 33% de las casas en nuestra ciudad o segundas residencias. Desde 2019, nuestros residentes a tiempo completo ascendieron a cerca de 6k; hemos sufrido una disminución interanual del 4.07% en los residentes a tiempo completo, quedando en poco menos de 5k en 2024. Necesitamos actuar. La necesidad de incentivar y alentar los valores que apoyamos es de vital importancia. Para tal fin, un impuesto a la parcela que se reembolse en su totalidad a los propietarios que puedan proporcionar una prueba anual de residencia, o un contrato de arrendamiento firmado, dentro de los límites de la ciudad lograría estos objetivos. Algunas ventajas de este enfoque en comparación con un impuesto a las propiedades vacantes son quíntuples: ​

1.  Autoridad: las ciudades, los condados y los distritos especiales de California tienen la autoridad de imponer impuestos a las parcelas, pero estos impuestos generalmente requieren la aprobación de dos tercios de los votantes según la Proposición 13.

2.  Uniformidad: los impuestos a las parcelas deben ser uniformes, lo que significa que se aplican por igual a todas las parcelas dentro de la jurisdicción impositiva. Sin embargo, pueden variar según el uso o el tamaño de la parcela.

3.  Mecanismo de reembolso: el concepto de proporcionar un reembolso o una rebaja a los propietarios de propiedades que demuestren residencia permanente es innovador. Podría estructurarse como un programa de exención o de reembolso en lugar de un reembolso directo. Esto tendría que estar claramente definido en la medida impositiva y requeriría la aprobación de los votantes.

4.  Desafíos legales: cualquier medida impositiva de este tipo podría enfrentar desafíos legales, en particular con respecto al requisito de uniformidad y posibles problemas de protección igualitaria. Por lo tanto, es fundamental que la medida sea examinada minuciosamente por un asesor legal especializado en derecho tributario municipal.

5.  Precedentes: Algunas ciudades de California han implementado impuestos por vacancia dirigidos a propiedades residenciales o comerciales vacantes, con exenciones para aquellos que puedan demostrar usos específicos u ocupación. Estos precedentes sugieren que un enfoque similar podría ser factible para un impuesto a las parcelas con un mecanismo de reembolso vinculado a la residencia. ​

Si bien los detalles de cuánto gravar, lo que consideraríamos "vacío" (¿150 días? ¿30 días?) y las exenciones deberían abordarse cuidadosamente, esta podría ser una herramienta viable en nuestro arsenal para dar forma al cambio que se está produciendo en Santa Elena. Si bien esta iniciativa estaría más enfocada en crear un entorno en el que los propietarios de segundas viviendas optarían por alquilar o, con suerte, vivir en Santa Elena, las consideraciones de ingresos podrían ser significativas en función del 33% de las 3836 parcelas de la ciudad. Por ejemplo, un impuesto a las parcelas vacantes de $1000 dólares podría generar hasta 1,2 millones en ingresos adicionales. Habrá más información por venir.

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​*Muchos han mencionado la subcontratación de nuestro departamento de policía al condado de Napa. Esto se ha estudiado varias veces en el pasado y se ha demostrado que no es rentable. No propongo que rehagamos este análisis.

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